Aléa
L'aléa est la clef fondamentale du viager. Sans aléa il n’y a pas de viager. Cet aléa repose sur 3 critères :- L’âge du vendeur (cf « espérance de vie »)
- L’état de santé du vendeur (cf « état de santé »)
- Le défaut de cause (« cf défaut de cause »)
Bouquet
le bouquet est la somme payée comptant lors de la vente, le reste du prix (la rente) étant réglé par versement mensuel (rarement trimestriel ou annuel) jusqu'au décès du vendeur. Plus le bouquet est élevé, moins la rente est importante. Le bouquet n'est jamais obligatoire, mais il est généralement fixé librement d'un commun accord entre le vendeur et l'acquéreur.C'est le montant qui est payé comptant au vendeur. Il représente souvent entre 20 % et 30 % du montant de la transaction, bien que cela puisse varier.
Pour le vendeur : le bouquet offre une garantie supplémentaire, constitue un apport d'argent frais et permet une transmission à une personne de son choix.
Pour l'acquéreur : le bouquet lui permet de réduire le montant de la rente mensuelle.
Calculs Viagers
les calculs Viager consistent à estimer les montants du bouquet et des rentes qui seront perçus par le vendeur à partir de l'estimation de la valeur marchande du bien en pleine propriété. Les éléments pris en compte dans ces calculs sont les suivants :• La valeur en pleine propriété du bien (sans tenir compte des frais d'agence immobilière),
• L’espérance de vie du ou des crédirentiers,
• la valeur de la nue-propriété (en fonction de l'existence d'un droit d'usage et d'habitation ou d'un usufruit) correspondant au montant restant à vendre,
• le taux de rente appliqué au montant restant à renter (en fonction de la méthode utilisée),
• la valeur locative (selon la méthode utilisée),
• le taux de rendement (selon la méthode utilisée),
Ces calculs doivent toujours être communiqués de manière claire, être contresignés par les vendeurs (et si possible acquéreurs), être réalisés par écrit et donc vérifiables.
Charges (répartition)
contrairement à ce que l'on pourrait penser, aucune charge n'est obligatoire pour l'acquéreur dans le cadre d'un viager. Il peut y avoir une répartition des charges entre le propriétaire et le locataire, ou bien le débirentier peut assumer certains pourcentages des travaux annuels, certains postes de travaux, ou même aucune charge du tout. Tout est sujet à négociation. La majorité des investisseurs se conforme généralement aux articles 605 et 606 du Code civil, qui définissent le minimum à prendre en charge dans un démembrement selon notre point de vue. En cas de non-respect du contrat initial concernant la répartition des charges, l'une ou l'autre partie peut, par le biais d'un huissier, effectuer une mise en demeure d'exécution.Clause résolutoire
la clause résolutoire est une clause permettant d'annuler la vente dans certains cas. Elle est la clause la plus importante d'un contrat de vente en viager, aux côtés du privilège du vendeur. La résolution de la vente (son annulation) est entraînée par cette clause en cas de non-paiement de la rente par le débirentier, de non-paiement des charges, de non-réindexation ou de non-revalorisation (si prévu au contrat) de la rente. Il est important de rédiger cette clause de manière précise, car si elle est mal déterminée ou non limitée dans le temps (délai de mise en action), elle pourrait ne pas empêcher une procédure longue et préjudiciable pour le crédirentier. Il est nécessaire d'inclure une clause résolutoire de droit (constatation et non prononciation) dans le contrat.Crédirentier
le crédirentier est la personne qui reçoit la rente viagère à laquelle elle a droit. Il peut être différent de la tête du contrat viager.Débirentier
le débirentier est la personne qui est responsable du paiement du bouquet et de la rente dans le cadre d'un contrat viager.Décès
- Du dernier occupant du viager : il est courant d'accorder un délai de 2 à 4 mois aux héritiers pour libérer les lieux de leurs meubles et objets. En cas de dépassement de ce délai, il est possible de prévoir une astreinte journalière ou le stockage des meubles aux frais des héritiers.
- Du(des) débirentier(s) : les héritiers sont redevables de la rente. En cas de non-paiement, la clause résolutoire peut être mise en place.
Défaut de cause
un défaut de cause se produit lorsque la valeur de la pleine propriété du bien immobilier est minorée, lorsqu'il n'y a pas de prix sérieux ou lorsque la rente est insuffisante par rapport à la valeur en pleine propriété du bien. Dans de tels cas, il n'y a pas d'effet juridique (absence de cause) et la vente est nulle. "L'obligation sans cause, ou sur une fausse cause, ne peut avoir aucun effet" (Article 1131 du Code civil).Droit d'Usage et d'Habitation (DUH)
Le Droit d’Usage et d’Habitation est un droit personnel, non cessible et non transmissible (articles 626 à 636 du Code civil). Il peut être fait sur une ou plusieurs têtes propriétaires ou non (articles 1972, 1973 du code civil). Le bénéficiaire du DUH a le droit exclusif d'habiter le bien pour lui-même et sa famille, sans pouvoir le louer ni permettre à d'autres personnes d'en bénéficier. Contrairement à l'usufruit, le DUH ne permet pas la location du bien à des tiers. Il est recommandé de prévoir une rente complémentaire (cf. revalorisation) en cas de renonciation à l'occupation des lieux. Le DUH prend fin en cas d'abandon ou de décès du bénéficiaire, et l'acquéreur ne peut le refuser.Remarque : dans un calcul fiscal, le Code des impôts estime que le DUH représente environ 60% de l'usufruit, car il considère que l'usufruitier peut louer le bien et percevoir un loyer. En cas d’usufruit, l'usufruitier est responsable de toutes les charges, travaux, impôts fonciers, CSG (9,2%), CRDS (0,5%) et prélèvement de solidarité (7,5%, soit 17,2% au total) liés au bien..
Daubry et Tolosa estime que le DUH est inférieur d’environ 7% à l’usufruit.
Espérance de vie
est l'un des critères fondamentaux dans les calculs viagers. Il est crucial de distinguer l'espérance de vie à la naissance, celle dont les médias parlent (en 2022, environ 79,3 ans pour un homme et 85,4 ans pour une femme), de l'espérance de vie à un âge donné, qui est utilisée dans les calculs viagers. Cette dernière est déterminée à partir de différentes tables de mortalité, telles que les tables prospectives (TGH et TGF 05 des assureurs) ou les tables stationnaires (INSEE). La base retenue doit être communiquée aux vendeurs et aux acheteurs pour déterminer la valeur de la nue-propriété et le taux de rente. Pour illustrer, prenons des exemples concrets : À 78 ans, un homme seul peut avoir une espérance de vie de 11,2 ans (Daubry 2023), 9,9 ans (T69 INSEE 2020), 9,85 ans (Insee 2012-2016), 13,8 ans (TGF05 : tables Génération Femme 2005, car depuis la loi sur l'égalité des sexes, les tables Homme ne sont plus utilisées pour les contrats d'assurance) et 11,59 ans selon ViageXpertise™. À 80 ans, une femme seule peut avoir une espérance de vie de 12,6 ans (Daubry 2023), 10,9 ans (T68 INSEE 2020), 10,74 ans (Insee 2012-2016), 12,14 ans (TGF05 : Table Génération Femme 2005) et 12,45 ans selon ViageXpertise™. Pour un couple, les tables Daubry 2023 donnent une espérance de vie de 14,2 ans, 11,6 ans (T68 INSEE 2020), 13,60 ans (Insee 2012-2016), 13,8 ans pour les tables prospectives des assureurs TGF05 sur 78 ans (qui ne prennent plus en compte les tables Homme pour les contrats d'assurance) et 14,73 ans selon ViageXpertise™. Ces tables de mortalité sont disponibles sur divers sites et documents et montrent une tendance à l'augmentation de l'espérance de vie au fil des décennies. Toutefois, certains groupes de population ont pu connaître une stagnation voire une diminution de cette espérance suite à la pandémie de COVID-19, bien que globalement, l'espérance de vie augmente sur plusieurs années consécutives. Les tables de mortalité "stationnaires" (INSEE) n'intègrent pas cette augmentation de l'espérance de vie, contrairement aux tables "prospectives" ou "progressives" (TGH05 et TGF05, utilisées par les assureurs) qui prennent en compte cette évolution en analysant les périodes antérieures et en extrapolant les résultats. En tant qu'expert, il est recommandé d'effectuer une moyenne de ces différentes tables afin de rester neutre, ce qui est proposé par ViageXpertise™. Il est important de noter que l'espérance de vie en couple est généralement plus longue que celle d'une personne seule, bien que la plupart des tables n'en tiennent pas compte en raison de la difficulté de vérification. Aujourd'hui, il est également essentiel de prendre en considération l'espérance de vie des couples homosexuels, un aspect que les tables actuelles ne prennent pas en compte.Etat de santé
le contrat de rente viagère ne produit aucun effet si la personne sur la tête de qui la rente est créée décède dans les 20 jours de la date du contrat en raison de la maladie dont elle était atteinte (article 1974 du Code civil). Si trois conditions sont réunies (le vendeur était atteint d'une maladie au jour de l'acte, il est décédé dans les 20 jours de la date du contrat et son décès est dû à la maladie dont il souffrait), le contrat est nul. Toutefois, si le décès est dû à une autre cause, le contrat reste valide.Remarque : si le décès est dû à une cause autre qu'une maladie préexistante, le contrat reste valide, par exemple, en cas d'une crise cardiaque sans lien avec les maladies dont la personne souffrait.
Indexation annuelle
est une clause stipulant que la rente versée sera ajustée en fonction d'un indice déterminé lors de l'acte de vente (par exemple, l'indice des prix à la consommation de l'INSEE, ICC, IRL, ILAT, ILC). Cette clause garantit un maintien du pouvoir d'achat pour le crédirentier tout en offrant à l'acquéreur un taux d'intérêt inférieur au marché. A signaler : il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.Les méthodes de calcul
Deux méthodes de calcul peuvent être retenus :• La méthode financière : l’espérance de vie est considérée comme une valeur certaine (le vendeur décédera exactement le jour de son espérance de vie théorique). Les calculs sont donc plus simples mais inexacts (avec des écarts plus ou moins importants selon les espérances de vie). Cette méthode est utilisée par Daubry et HECTAUR.
• La méthode actuarielle : l’espérance de vie est une variable aléatoire. Nous devons donc faire des calculs probabilistes car le vendeur peut décéder à n’importe quel âge (mais à son espérance de vie théorique en moyenne). Cette méthode est utilisée par les assureurs et nous la préférons à la méthode financière.
La méthode par capitalisation
Méthode qui consiste à évaluer la valeur d’un bien par rapport au revenu qu’il procure.Nue-propriété
est le droit de propriété sans le droit d'utiliser le bien ou d'en tirer des revenus. Elle diffère de l'usufruit, qui est le droit d'utiliser le bien et d'en percevoir les revenus sans en être propriétaire. Lorsque l'usufruit prend fin, le nu-propriétaire devient plein propriétaire. Lors d'une vente en viager, la vente peut porter sur la nue-propriété du bien, laissant le vendeur jouir de l'usufruit ou du DUH. Le droit d'occupation (DUH) est le droit personnel d'occuper un bien sans pouvoir le louer en cas de libération.Privilège du vendeur
est une garantie qui permet au vendeur de saisir l'immeuble vendu pour obtenir un capital suffisant pour assurer le paiement de la rente viagère. Ce privilège, qui prend la forme d'une hypothèque de premier rang, prime sur les créanciers de l'acquéreur en cas de vente de l'immeuble. Il est inscrit au service de la publicité foncière pour une durée déterminée par le notaire, généralement 30 ans.Propriété (ou pleine propriété)
elle confère les droits d'utilisation, de location, de vente, de donation, de legs, de destruction, etc. La propriété comprend l'usus (le droit d'utiliser, y compris le DUH), le fructus (le droit de percevoir les fruits, c'est-à-dire les revenus) et l'abusus (le droit de disposer du bien). La pleine propriété résulte de la combinaison de la nue-propriété et de l'usufruit ou du DUH.Rente viagère (ou arrérage)
est un paiement périodique effectué généralement mensuellement par l'acquéreur (débirentier) au vendeur (crédirentier) pendant toute la durée de sa vie. Cette rente peut être réversible à une ou plusieurs personnes, ce qui signifie qu'elle peut être versée à un bénéficiaire secondaire en cas de décès du bénéficiaire initial (article 1972 et 1973 du code civil). La rente est généralement indexée sur l'indice des prix à la consommation de l'INSEE et révisée annuellement. Son montant est fixé librement (article 1976 du code civil) mais il ne doit pas être dérisoire pour éviter la nullité ou la requalification du contrat en donation. En cas d'évaluation insuffisante de la rente, le fisc peut réclamer un supplément de droits d'enregistrement à l'acquéreur, et les héritiers pourraient contester le viager.Revalorisation
dans un viager occupé avec rente, en cas de libération du DUH, il est recommandé d'augmenter la rente d'un pourcentage (généralement entre 15 et 35%) selon les négociations entre les parties.Revente du viager
l'acquéreur d'un viager a la possibilité de revendre son contrat viager. Seul le bouquet peut être négocié, tandis que tous les autres termes du contrat doivent rester inchangés. L'acquéreur initial demeure généralement caution-solidaire du nouvel acquéreur en cas de non-paiement de la rente.Réversibilité
fait référence à la possibilité de reverser la rente viagère sur une seconde tête, généralement le conjoint, concubin, partenaire de Pacs ou une autre personne (article 1972 du code civil). Cette réversibilité peut souvent être fixée à 100% de la rente en cours.Taux d'actualisation
Le taux d’actualisation correspond au taux sans risque qui permet de calculer la valeur des flux futurs à la date d’aujourd’hui. Il permet d'évaluer la rentabilité d'un projet d'investissement. Exemple : quel montant faut-il placer aujourd’hui pour obtenir 101€ dans un an si le rendement annuel est de 1% ? Soit 100€.Le taux d’actualisation est le principe inverse de la capitalisation qui consiste à appliquer un taux d’intérêt à une somme placée.
Exemple : 100€ capitalisé à 1%/an nous donnera 101€ dans un an.
Taux de rente
détermine le montant de la rente annuelle à verser. Ce taux est déterminé en fonction de la durée présumée d'amortissement du capital (espérance de vie théorique) et du taux d'intérêt retenu (ou taux technique).Démembrement
est la séparation de la pleine propriété en nue-propriété d’un côté, et en usufruit ou Droit d’Usage et d’Habitation (DUH) de l’autre côté.Tête
désigne la personne qui reçoit une rente viagère ou la personne sur la tête de laquelle une rente viagère est payée à un tiers (article 1971 du Code civil). Cette personne peut être propriétaire ou non du bien concerné par le viager. Elle peut également être réversible ou déductible sur une seconde tête.Toute (ou pleine) propriété
Propriété pleine et entière sans aucune restriction d’aucune sorte.Usufruit
est un droit découlant de la propriété qui se compose de trois éléments : l'usus, qui est le droit d'utiliser le bien, le fructus, qui est le droit de jouir des fruits et revenus du bien, et l'abusus, qui est le droit de disposer du bien ou de l'aliéner. L'usufruitier a le droit d'habiter ou de se servir du bien sans se déposséder de celui-ci, ainsi que de percevoir des dividendes, des loyers ou d'autres revenus générés par le bien. L'usufruit prend fin au décès de l'usufruitier (au plus tard) ou plus tôt en cas de non-usage pendant une période de 30 ans. Une fois l'usufruit éteint, le nu-propriétaire devient pleinement propriétaire du bien. L'usufruit peut être viager (concernant toute la durée de vie de l'usufruitier) ou temporaire (établi pour une durée déterminée). En cas de donation avec usufruit, il est obligatoire de se conformer au barème fiscal de l'administration en fonction de l'âge de l'usufruitier. L'usufruit est souvent mentionné dans les actes de succession.Remarque : cette formule est peu utilisée, car si des locataires occupent le bien au décès du vendeur, l'acheteur ne pourra même pas récupérer le bien pour l'habiter. Néanmoins, il continuera à percevoir les loyers jusqu'à la fin du bail. De plus, le crédirentier est responsable de toutes les charges et impôts pendant toute sa vie et devra mettre aux normes locatives souvent à ses frais pour louer son bien.
Décès
Décès du dernier occupant du viagerViager libre
est une forme de vente de la pleine propriété d'un bien immobilier, où l'acquéreur obtient immédiatement la libre disposition du bien. Le paiement différé se compose d'un bouquet, qui est un paiement comptant, ainsi que d'une rente viagère. Le montant de la transaction correspond à la valeur de vente du bien sur le marché immobilier en état de libre disposition.Pour le vendeur : cette option offre des avantages fiscaux importants par rapport aux revenus locatifs.
Pour l'acquéreur : cela lui permet d'accéder à la propriété de son logement en évitant les démarches complexes et parfois coûteuses liées au crédit immobilier. Dans ce cas, la rente doit être supérieure à la valeur locative afin d'éviter tout risque de requalification.
Viager occupé
consiste en la vente de la nue-propriété (la partie du bien qui reste à vendre) d'un bien immobilier, tandis que le vendeur se réserve le droit d'usage et d'habitation (DUH) ou l'usufruit. Le montant de la transaction, sur lequel les droits d'enregistrement sont calculés, correspond à la valeur de la nue-propriété du bien vendu. Le paiement différé se fait sous forme d'un bouquet initial, suivi d'une rente viagère. Cette rente viagère sera indexée selon un indice défini à l’avance (cf. indexation ou réindexation annuelle). Il est recommandé de prévoir dès l'origine du contrat une rente complémentaire (cf. revalorisation) en cas de départ anticipé du vendeur. Il est généralement à vie mais peut être également temporaire (cf "Viager occupé temporaire"). Pour le vendeur : cette option lui permet de continuer à habiter son logement, de bénéficier de revenus supplémentaires dans le cadre d'une fiscalité favorable, et d'organiser de manière choisie la transmission de son patrimoine.Pour l'acheteur : cela lui permet d'acquérir un patrimoine sans souci de gestion supplémentaire ni pression fiscale accrue.
Viager occupé temporaire
Le principe est le même que le viager occupé sauf que le DUH est limité dans le temps (terme certain). Il s’agit en fait d’un mix entre le viager occupé et la vente à terme. L’abattement d’occupation se fera sur la période déterminée. Pour s’assurer que le crédirentier quitte son bien à la date prévue il faudra prévoir une astreinte journalière suffisamment dissuasive. Dès le décès du crédirentier, les rentes s’arrêtent. Ici les rentes ne seront pas revalorisées car l’abattement est minoré par ce délai.Ce type de vente est cependant risquée (bien vous mettre en accord avec le notaire). Votre responsabilité professionnelle et celle du notaire peuvent être remise en cause. Elle peut être requalifiée :
- soit en « pacte sur succession future » (créer ou renoncer à des droits sur une succession pas encore ouverte) qui est prohibé.
- soit par les héritiers lésés en cas de décès rapide du(des) vendeur(s).