Aléa

L'aléa est la clef fondamentale du viager. Sans aléa il n’y a pas de viager. Cet aléa repose sur 3 critères :
  1. L’âge du vendeur (cf « espérance de vie »)
  2. L’état de santé du vendeur (cf « état de santé »)
  3. Le défaut de cause (« cf défaut de cause »)

Bouquet

Le bouquet est la somme payée lors de la vente, le restant du prix (la rente) étant réglé par versement mensuel (rarement trimestriel ou annuel) jusqu'au décès du vendeur. Plus le bouquet est élevé, moins la rente est importante. Jamais obligatoire, mais prévu en pratique, le bouquet est librement fixé par un accord entre vendeur et acquéreur.
C'est le montant qui est payé comptant au vendeur. Il est librement fixé par lui. Il est souvent entre 20 à 30% du montant de la transaction mais ce n'est pas une règle.
Pour le vendeur : une garantie supplémentaire, un moyen de transmission à une personne librement choisie, un apport d'argent frais.
Pour l'acquéreur : un moyen de diminuer la rente mensuelle.

Calculs Viagers

A partir d'une estimation d'un bien au prix du marché (valeur du bien libre), il s'agit de calculer les montants du bouquet et des rentes qui seront perçus par le vendeur. Sont pris en compte pour ces calculs :
• La valeur du bien libre (et non la valeur vénale car on ne prend pas en compte les frais d’agence dans nos calculs).
• L’espérance de vie du ou des crédirentiers.
• La valeur de la nue-propriété (selon si DUH ou usufruit) = reste à vendre.
• Le taux de rente appliqué au reste à renter (selon méthode utilisée).
• La valeur locative (selon méthode utilisée).
• le taux de rendement (selon méthode utilisée).
• Ces calculs doivent toujours être communiqués clairement (contresignés par les vendeurs), par écrit et donc vérifiables.

Charges (répartition)

Contrairement à ce que l’on pense, aucune charge n’est obligatoire pour l’acquéreur. Il peut éventuellement y avoir une répartition charge « propriétaire / locataire », ou encore « le hors budget » pour le débirentier, un certain pourcentage des travaux annuels, certains postes de travaux, ou rien du tout. Tout est négociation. Une majorité d’investisseur utilise généralement l’art 605 et art 606 du CC qui est le minimum à prendre en charge dans un viager à notre sens. En cas de non-respect du contrat initial sur la répartition des charges, l’une ou l’autre partie, par voie extrajudiciaire (huissier), pour effectuer une mise en demeure d’exécution.

Clause résolutoire

Clause permettant d’annuler la vente dans certains cas. C’est avec le privilège de vendeur, la clause la plus importante d’un contrat de vente en viager. C’est de sa rédaction que dépend, en cas de défaillance du débirentier, le sort du Crédirentier. Comme son nom l’indique, elle entraîne la résolution de la vente (c'est-à-dire son annulation) en cas de cessation du paiement de la rente par le débirentier, ou encore en cas d’inexécution par ce dernier des charges de la vente. Mais attention cette clause résolutoire si elle est mal déterminée et non limitée dans le temps pourrait ne pas empêcher une procédure longue et préjudiciable pour le CR. Nécessité d’une clause résolutoire de droit (constatation et non prononciation).

Crédirentier

Celui qui reçoit la rente, à qui elle est due (celui qui est crédité).

Débirentier

Celui qui doit assurer le paiement du bouquet et de la rente (celui qui est débité).

Décès

  • Du dernier occupant du viager : il est d’usage de donner un délai entre 2 à 4 mois aux héritiers pour libérer les lieux de ses meubles et objets. En cas de dépassement de ce délai on pourra prévoir une astreinte journalière ou une mise en stockage des meubles aux frais des héritiers.
  • Du(des) débirentier(s) : les héritiers sont redevable de la rente sinon mise en place de la clause résolutoire.

Défaut de cause

Une valeur vénale minorée ou une absence de prix sérieux, ou une rente insuffisante au regard de la valeur vénale du bien immobilier, ne peut avoir aucun effet (absence de cause) et entraîne la nullité de la vente. « l’obligation sans cause, ou sur une fausse cause…ne peut avoir aucun effet » (Art 1131 du code civil).

Droit d'usage et d'habitation (DUH)

Le Droit d’Usage et d’Habitation est un droit personnel, non cessible et non transmissible (art 626 à 636 du Code civil). Le bénéficiaire ne peut louer son bien. Le vendeur se réserve le droit d'habiter les lieux uniquement pour lui et sa famille. C’est un droit d’habiter personnellement sa vie durant. Son bénéficiaire ne peut permettre à sa famille ni aux gens à son service de bénéficier d’un droit d’usage et d’habitation, ni de consentir une quelconque location, son droit restant strictement personnel. Selon négociation il peut n’avoir aucune charge à supporter autre que celles d’un locataire ordinaire. Le droit d’usage et d’habitation est personnel, n’est pas cessible et disparaît par l’abandon ou le décès de son bénéficiaire. Plus restrictif que l'USUFRUIT il ne permet pas en particulier la location du bien vendu à des tiers. C'est pourquoi il doit toujours être prévu, dès l'origine du contrat une rente complémentaire en cas de renonciation à l'occupation des lieux. L’abandon du DUH est irréversible et l’acquéreur ne peut le refuser.

Remarque : le code des impôts estime que le DUH représente 60% de l’usufruit car il estime que l’usufruitier peut louer son bien et récupérer le loyer.

Cependant l’usufruitier devra supporter toutes les charges, travaux et impôts (foncier, CSG 9,2%, CRDS 0,5% et prélèvement de solidarité 7,5% soit 17,2%).

Daubry et Tolosa estime que le DUH est inférieur d’environ 7% à l’usufruit.

Espérance de vie

Parmi les éléments qui déterminent les calculs viagers la valeur estimée du bien et l'espérance de vie du vendeur sont les deux critères les plus importants. De nombreuses tables dites de mortalité existent : « les prospectives » (TGH et TGF 05 des assureurs) mais également des tables dites « stationnaires » (INSEE). La base retenue doit être communiquée aux vendeurs et acheteurs. La durée présumée du contrat ainsi retenue va permettre d'établir la valeur de la nue-propriété et le taux de rente.

Etat de santé

Le contrat de rente viagère ne produit aucun effet lorsque la personne sur la tête de qui la rente est créée décède, dans les 20 jours de la date du contrat, de la maladie dont elle était alors atteinte (C. civ., art. 1975). L'absence d'aléa est donc présumée et la nullité du contrat est prononcée si trois conditions sont réunies :
• Le vendeur (si la rente est constituée sur sa tête, la personne qu'il a désignée dans le cas contraire) était atteint d'une maladie au jour de l'acte ;
• Il est décédé dans les 20 jours de la date du contrat ;
• Son décès est dû à la maladie dont il souffrait (lien de causalité).

Il n'y a pas lieu de distinguer suivant que les parties avaient ou non conscience de ce que la personne était condamnée à mourir de son mal.

Remarque : le décès reste sans incidence sur la validité de l'opération lorsque le décès est dû à une autre cause, telle qu'une crise cardiaque sans rapport avec les maladies bénignes dont la personne souffrait.

Indexation annuelle

La rente versée suit un indice déterminé à l’acte de vente (indice des prix à la consommation de l’INSEE, ICC, IRL, ILAT, ILC…) selon le type de vente et le profil acquéreur.
Pour le vendeur : une garantie de revenu.
Pour l'acheteur : un taux d'intérêt inférieur au marché.
Pour préserver le pouvoir d'achat du CR, il est nécessaire de prévoir une clause d'indexation. L'indice de référence est libre.
A signaler : il est utile de prévoir un indice de substitution en cas de disparition du premier indice.

Les méthodes de calcul

Deux méthodes de calcul peuvent être retenus :

La méthode financière : l’espérance de vie est considérée comme une valeur certaine (le vendeur décédera exactement le jour de son espérance de vie théorique). Les calculs sont donc plus simples mais inexacts (avec des écarts plus ou moins importants selon les espérances de vie). Cette méthode est utilisée par Daubry et HECTAUR.
La méthode actuarielle : l’espérance de vie est une variable aléatoire. Nous devons donc faire des calculs probabilistes car le vendeur peut décéder à n’importe quel âge (mais à son espérance de vie théorique en moyenne). Cette méthode est utilisée par les assureurs et nous la préférons à la méthode financière.

La méthode par capitalisation

Méthode qui consiste à évaluer la valeur d’un bien par rapport au revenu qu’il procure.

Nue-propriété

La nue-propriété est le fait d'en avoir la propriété mais sans le droit de l'utiliser ou d'en tirer des revenus. L'usufruit est le droit d'utiliser ce bien et d'en tirer des revenus sans en être propriétaire. L’occupation est le droit personnel d’occuper un bien (Droit d’Usage et d’Occupation ou DUH) sans pouvoir le louer en cas de libération.

Privilège du vendeur

C'est une garantie qui permet au vendeur de faire saisir l'immeuble et de le vendre pour obtenir un capital permettant d'assurer le paiement de la rente. Ce privilège permet en cas de vente de l'immeuble par l'acquéreur de primer sur tous les autres créanciers de celui-ci. C’est une hypothèque de premier rang au profit du vendeur durant sa vie entière. Il est inscrit à la conservation des hypothèques durant une durée définie par le notaire (généralement 30 ans).

Propriété (ou pleine propriété)

La toute propriété (ou pleine propriété) est constituée de la nue-propriété et de l’usufruit ou DUH.

Propriété = Usus (utiliser = DUH) + Fructus (percevoir les fruits) + Abusus (disposer, vendre, donner, détruire).

Rente viagère (ou arrérage)

Elle a un caractère dit « alimentaire ». C'est le montant payé en général mensuellement par l'acheteur (débirentier) au vendeur (le crédirentier). Cette rente, versée à vie à une personne ou deux (rente réversible) est indexée en général sur l'indice des prix à la consommation de l’INSEE et revue annuellement. Le montant de la rente est généralement fixé librement, mais ne doit pas pour autant être dérisoire sous peine de nullité ou de requalification en donation. Si le fisc estime cette évaluation insuffisante, il peut réclamer à l'acquéreur un supplément de droit d'enregistrement lié à la vente et les héritiers pourraient faire annuler le viager.

Revalorisation

Dans un viager occupé avec rente, en cas de libération du DUH, la rente doit être revalorisée (généralement entre 20 à 35% de la dernière rente ou alors un pourcentage de la valeur locative) selon négociation.

Revente du viager

L’acquéreur d’un viager a la possibilité de revendre son contrat viager. Seul le bouquet sera négociable. Tout le reste doit rester inchangé. L’acquéreur initial restera caution-solidaire du nouvel acquéreur en cas de non-paiement de la rente.

Réversibilité

La rente peut être reversé sur une seconde tête (généralement l’époux(se), concubin(e), pacsé(e) ou autre) souvent à 100%.

Taux d'actualisation

Le taux d’actualisation correspond au taux sans risque qui permet de calculer la valeur des flux futurs à la date d’aujourd’hui. Il permet d'évaluer la rentabilité d'un projet d'investissement. Exemple : quel montant faut-il placer aujourd’hui pour obtenir 101€ dans un an si le rendement annuel est de 1% ? Soit 100€.

Le taux d’actualisation est le principe inverse de la capitalisation qui consiste à appliquer un taux d’intérêt à une somme placée.

Exemple : 100€ capitalisé à 1%/an nous donnera 101€ dans un an.

Taux de rente

Le taux de rente retenu détermine le montant de la rente annuelle. Dans la méthode de calcul par la valeur fiscale si le taux est égal à 7, le crédirentier touchera une rente annuelle de 7 € pour 100 € de capital sa vie durant. Il est fonction de la durée d'amortissement présumée du capital et du taux d'intérêt retenu.
Pour Daubry, on multiplie ce taux de rente au reste à renter (cf calculs du viager, méthode Daubry). Ce taux de rente prend en considération une certaine inflation monétaire et immobilière.

Tête

Personne qui reçoit une rente viagère ou pendant la vie de laquelle une rente viagère est payée à un tiers (article 1971 du Code Civil). Elle peut être réversible ou déductible sur une seconde tête.

Toute (ou pleine) propriété

Propriété pleine et entière sans aucune restriction d’aucune sorte.

Usufruit

Le mot usufruit vient de l’association de : l’usus qui est le droit d’user d’une chose et le fructus (tous deux viennent du latin : « usage » et « Jouissance ») qui est le droit de disposer d’une chose. L’abusus est lui, le droit de disposer d’une chose et de l’aliéner.
Ces trois droits forment le droit de propriété. L’usufruit est le droit d’habiter ou de se servir d’un bien sans devoir s’en déposséder (maison, mobilier etc.) mais également de percevoir des dividendes, des loyers, des revenus. L’usufruit s’arrête lorsque l’usufruitier décède (au plus tard) ou sinon plus tôt lorsqu’il y a non-usage pendant 30 ans du droit d’usufruit. Le nu propriétaire devient plein propriétaire une fois l’usufruit éteint. Lorsque le crédirentier âgé veut rester vivre dans sa maison il demande en contrepartie un droit d’usufruit en complément d’une rente viagère.

L’usufruit peut être viager ou temporaire. Dans le cas de l’usufruit viager, il est obligatoire en cas de donation de se conformer au barème fiscal de l’administration suivant l’âge de l’usufruitier.
Dans le cas de l’usufruit temporaire qui est établi pour une certaine durée, la valeur fiscale est déterminée par un pourcentage de la valeur de la pleine propriété par décennie. Il n’y a pas de condition d’âge pour ce type d’usufruit et pas de possibilité de fractionnement.
Le pourcentage établi par période de 10 ans est fixé. L’usufruit est souvent évoqué dans un acte successoral.

Remarque : cette formule reste peu usitée, et pour cause : si au décès du vendeur, des locataires sont dans les lieux, l'acheteur ne pourra même pas récupérer le bien pour l'habiter. Maigre consolation : il percevra des loyers jusqu'à la fin du bail. De plus le crédirentier aura toutes les charges et impôts à sa charge durant toute sa vie.

Viager libre

Vente de la pleine propriété d'un bien immobilier dont l'acquéreur aura immédiatement la libre disposition. Le paiement différé se fera sous forme d'un bouquet, paiement comptant et d'une rente viagère. Le montant de la transaction est égal à la valeur de vente du bien libre sur le marché immobilier.
Pour le vendeur : avantages fiscaux importants par rapport aux revenus locatifs.
Pour l'acquéreur : il accède à la propriété de son logement et contourne les circuits compliqué et parfois coûteux du crédit.
La rente, dans ce cas, doit être supérieure à la valeur locative pour éviter tout risque de requalification.

Viager occupé

Vente de la nue-propriété d'un bien immobilier dont le vendeur se réserve le Droit d'Usage et d'Habitation (DUH) ou l’usufruit. Le montant de la transaction, sur lequel seront calculés les droits d'enregistrement est égal à la valeur de la nue-propriété du bien vendu. Le paiement différé se fera sous forme d'un bouquet et d'une rente viagère. Il sera prévu dès l'origine du contrat une rente complémentaire en cas de départ anticipé du vendeur (revalorisation).
Pour le vendeur : il continue à habiter son logement, bénéficie de revenus supplémentaires dans le cadre d'une fiscalité favorable et organise de façon choisie la transmission de son patrimoine.
Pour l'acheteur : il se crée un patrimoine sans souci de gestion ni pression fiscale supplémentaire.

Viager occupé temporaire

Le principe est le même que le viager occupé sauf que le DUH est limité dans le temps (terme certain). Il s’agit en fait d’un mix entre le viager occupé et la vente à terme. L’abattement d’occupation se fera sur la période déterminée. Pour s’assurer que le crédirentier quitte son bien à la date prévue il faudra prévoir une astreinte journalière suffisamment dissuasive. Dès le décès du crédirentier, les rentes s’arrêtent. Ici les rentes ne seront pas revalorisées car l’abattement est minoré par ce délai.
Ce type de vente est totalement déconseillé car elle peut être requalifiée :
  • soit en « pacte sur succession future » (créer ou renoncer à des droits sur une succession pas encore ouverte) qui est prohibé.
  • soit par les héritiers lésés en cas de décès rapide du(des) vendeur(s).
Contrairement à la vente à terme, la rente s’arrêtera au décès du(des) vendeur(s).

Vente à terme DUH à vie

Ce n'est pas un viager, mais un crédit vendeur. Il s’agit d’une vente de la pleine propriété avec une modalité de paiement et une réserve d’occupation à vie. On applique comme pour les viagers occupés avec DUH à vie un abattement d’occupation selon l’espérance de vie pour déterminer la valeur d’occupation. Selon les barèmes utilisés on aura ou non une prise en compte de l’inflation, d’un taux d’intérêt, d’un taux d’actualisation, d’une espérance de vie différente. On parle de « comptant » (et non pas « bouquet ») et de « mensualités » (et non pas « rente »). Ils sont totalement exonérés d’impôts et réversibles aux héritiers en cas de décès des bénéficiaires initiaux. La mensualité est réindexée (IRL ou ICC) et revalorisée comme une rente. Cela peut être une alternative au Viager pour les personnes trop jeunes, non imposables et qui veulent le rester, ou celles qui veulent transmettre encore plus à leurs héritiers.

Vente à terme libre

Ce n'est pas un viager, mais un crédit vendeur. Il s’agit d’une vente de la pleine propriété avec une modalité de paiement sans réserve d’occupation. On applique dans ce cas aucun abattement. Selon les barèmes utilisés on aura ou non une prise en compte de l’inflation, d’un taux d’intérêt, d’un taux d’actualisation, d’une espérance de vie différente. On parle de « comptant » (et non pas « bouquet ») et de « mensualités » (et non pas « rente »). Ils sont totalement exonérés d’impôts et réversibles aux héritiers en cas de décès des bénéficiaires initiaux. La mensualité est réindexée (IRL ou ICC) et revalorisée comme une rente. Cela peut être une alternative à la vente en pleine propriété pour trouver un acquéreur plus facilement (car apport moins important).

Vente à terme temporaire

Ce n'est pas un viager, mais un crédit vendeur. Il s’agit d’une vente de la pleine propriété avec une modalité de paiement et une réserve d’occupation temporaire. On applique comme pour les viagers occupés avec DUH un abattement d’occupation selon la durée d’occupation voulue pour déterminer la valeur d’occupation. Selon les barèmes utilisés on aura ou non une prise en compte de l’inflation, d’un taux d’intérêt, d’un taux d’actualisation, d’une espérance de vie. On parle de « comptant » (et non pas « bouquet ») et de « mensualités » (et non pas « rente »). Ils sont totalement exonérés d’impôts et réversibles aux héritiers en cas de décès des bénéficiaires initiaux. La mensualité est réindexée (IRL ou ICC) et revalorisée comme une rente. Cela peut être une alternative au Viager pour les personnes trop jeunes, non imposable et qui veulent le rester, celles qui veulent transmettre encore plus à leurs héritiers ou celles qui ne veulent rester que quelques années puis partir. Remarque : ce type de transaction est très risqué car si les vendeurs décident de ne plus partir au terme du contrat, aucun juge ne les mettra dehors….